Показатели будущего состояния внешней и внутренней среды не должны быть чрезмерно благополучными, амбициозными.
Анализ внешней среды
За период обслуживания кредита 15 лет произойдет два экономических спада. Первый экономический спад начнется через год после получения кредита и продлится 3 года. Второй экономический спад начнется через 11 лет после получения кредита и продлится 2 года. Во время экономических спадов инфляция будет выше расчетной на 2 %, вместе с инфляцией стоимость жизни подрастет больше чем обычно. Во время экономических спадов компания, в которой работает заемщик, перестанет ежегодно повышать (индексировать) зарплату на величину инфляции и выплачивать премиальные.
Анализ внутренней среды
Для этого вида анализа необходимо составить две формы отчетов, отчет о доходах и расходах, отчет об активах и пассивах.
Доходы (после налогообложения)
Заработная плата, за месяц – 40 000 рублей
Премии, за квартал – 20 000 рублей
Расходы
Текущие расходы, за месяц – 15 000 руб.
Отпуск (отчисление), за месяц – 3 000 руб.
Платеж по кредиту, за месяц — 20 285,33 руб.
Разное, за месяц — 1 000 руб.
Итого остаток, за месяц – 714,67 руб.
Активы
Имущество
Квартира – 2 800 000 руб.
Пассивы
Собственный капитал – 800 000 руб.
Обязательства
Ипотечный кредит — 2 000 000 руб.
Итого пассивы — 2 800 000 руб.
В этом сценарии заемщик не может иметь дополнительный заработок. Половину квартальной премии заемщик откладывает на отпуск, другую половину накапливает для досрочных платежей по кредиту. После расходов у заемщика остается небольшой остаток, но в случае финансовых затруднений заемщик кроме премий может перестать делать ежемесячные отчисления на отпуск и немного сэкономить на текущих расходах.
Анализ событий
Заемщик имеет небольшой доход, через год после получения кредита начнется экономический спад и будет продолжаться 3 года, доход заемщика в этот период повышаться не будет, премиальные выплачиваться тоже не будут, а стоимость жизни при этом будет расти быстрее, чем обычно.
Через 2 года после начала экономического спада заемщик потеряет работу, на 3 месяца, а новая работа будет давать меньший доход.
Через 5 лет после получения кредита экономический спад закончится, доход заемщика немного подрастет, но он потеряет трудоспособность на 6 месяцев. После восстановления трудоспособности и выхода на работу заемщик будет иметь небольшой доход, будет вносить платежи по графику, не имея возможности досрочного погашения.
Через 11 лет после получения кредита начнется второй экономический спад и будет продолжаться 2 года, доход заемщика в этот период повышаться не будет, премиальные выплачиваться тоже не будут, а стоимость жизни при этом будет расти немного быстрее, чем обычно. Заемщик по прежнему будет иметь небольшой доход, будет вносить платежи по графику до конца срока, не имея возможности досрочного погашения.
Принятие мер
В сложившихся обстоятельствах заемщик будет платить ежемесячный платеж по кредиту и принимать следующие меры:
- В течение первого года после получения кредита заемщик накопит 40 000 рублей для досрочного платежа, но платить его не будет, поскольку начнется экономический спад и заемщик оставит эти деньги себе в качестве резерва
- Через 3 года после получения кредита или через 2 года после начала экономического спада потеряв работу на 3 месяца, заемщик договорится с кредитором о приостановке платежей на 3 месяца, при этом, кредитор продлит срок займа на те же 3 месяца
- После получения новой работы заемщик будет иметь меньший доход чем прежде, по этому он будет платить ежемесячные платежи по кредиту и не сможет накапливать денежные средства на досрочные платежи
- Через 5 лет после получения кредита заемщик потеряет трудоспособность на 6 месяцев и договорится с кредитором о кредитных каникулах на тот же период, при этом кредитор продлит срок кредита еще на 6 месяцев
- После восстановления трудоспособности и выхода на работу у заемщика останется небольшой доход, он будет вносить платежи по кредиту, у него нет возможности накапливать денежные средства для досрочных платежей
- После начала второго экономического спада заемщик будет иметь ту же работу, но без премий и ежегодной индексации, заемщик будет платить по кредиту до конца срока, не имея возможности платить досрочные платежи
- В течение всего срока кредита заемщик будет следить за ставками рефинансирования, которые предлагают кредиторы и производить расчеты, чтобы не пропустить выгодный момент для экономии.
Это единственная возможность для снижения платежной нагрузки для заемщика
Пессимистический сценарий является важным сценарием. Если заемщик не сможет выполнить пессимистический сценарий, то кредит брать не нужно. В этом случае необходимо накопить больше денежных средств на первоначальный взнос, подождать снижения кредитной ставки, для уменьшения платежной нагрузки на бюджет заемщика.
Напротив, если например заемщик, получая зарплату в рублях, все же взял кредит и еще в иностранной валюте в долларах США и во время экономического спада курс доллара вырос на 40% относительно рубля, тогда заемщик не сможет платить ежемесячные взносы по кредиту. Кредитор в этом случае на законных основаниях заберет квартиру, быстро продаст ее за 70% от рыночной стоимости, вернув себе, таким образом, остаток долга и совсем небольшой остаток денежных средств оставшихся после продажи вернет заемщику. Заемщик в этом случае останется без квартиры и без денег.
Только если пессимистический сценарий для заемщика будет выполним, можно брать кредит с длительным сроком обслуживания.
Примечание: Для исключения валютных рисков заемщику следует брать кредит в той валюте в которой он получает доход. Если доход в Российских рублях, то и кредит должен быть в Российских рублях.
План
Планом для пессимистического сценария будет график платежей.
Исходные данные ипотечного кредита
Сумма кредита 2 000 000,00 руб., ставка 9 % , количество платежей 180 , дата выдачи 25.11.2019, дата первого платежа 25.12.2019.
Тип платежа: – Аннуитетный
Через 3 года после получения кредита необходимо пропустить три платежа, потому что заемщик в это время потеряет работу.
Для пропуска платежей после третьего года необходимо:
- На графике платежей выделить строку 37 с датой 25.12.2022
- Открыть диалог «Параметры», открыть вкладку «Проценты»
- В поле «Количество» ввести 3
- Тип платежа выбрать «Без платежей и процентов»
- Выбрать параметр «Активация введенной суммы процентов»
- Нажать кнопку «ОК»
Через 5 лет после получения кредита необходимо пропустить 6 платежей, потому что заемщик в это время потеряет трудоспособность.
Для пропуска платежей после пятого года необходимо:
- На графике платежей выделить строку 61 с датой 25.12.2024
- Открыть диалог «Параметры», открыть вкладку «Проценты»
- В поле «Количество» ввести 6
- Тип платежа выбрать «Без платежей и процентов»
- Выбрать параметр «Активация введенной суммы процентов»
- Нажать кнопку «ОК»
После пропуска 9-ти платежей кредитор продлит срок кредита на 9 периодов. На вкладке «Расчет» в поле «Количество платежей» значение 180 необходимо заменить на 189 и затем нажать кнопку «Вычислить».
Итоговый график с пропусками платежей для пессимистического сценария.
Данный график платежей является планом для пессимистического сценария.
Только если этот график выполним для заемщика, можно брать кредит с длительным сроком обслуживания.