Анализ внешней среды
За период обслуживания кредита 15 лет произойдет один экономический спад, он начнется через год после получения кредита и продлится 3 года. Во время экономического спада инфляция будет выше расчетной на 2%, вместе с инфляцией стоимость жизни подрастет больше чем обычно. Во время экономического спада компания, в которой работает заемщик, будет продолжать ежегодно повышать (индексировать) зарплату на величину инфляции и выплачивать премиальные.
Анализ внутренней среды
Доходы (после налогообложения)
Заработная плата, за месяц – 40 000 рублей
Премии, за квартал – 20 000 рублей
Расходы
Текущие расходы, за месяц – 15 000 руб.
Отпуск (отчисление), за месяц – 3 000 руб.
Платеж по кредиту, за месяц — 20 285,33 руб.
Разное, за месяц — 1 000 руб.
Итого остаток, за месяц – 714,67 руб.
Активы
Имущество
Квартира – 2 800 000 руб.
Пассивы
Собственный капитал – 800 000 руб.
Обязательства
Ипотечный кредит — 2 000 000 руб.
Итого пассивы — 2 800 000 руб.
В этом сценарии заемщик может иметь дополнительный заработок и в случае кризиса подрабатывать частным таксистом. Половину квартальной премии заемщик откладывает на отпуск, другую половину накапливает для досрочных платежей по кредиту. После расходов у заемщика остается небольшой остаток, но в случае финансовых затруднений заемщик сможет подрабатывать, перестать делать ежемесячные отчисления на отпуск и немного экономить на текущих расходах.
Анализ событий
Заемщик имеет небольшой доход, через год после получения кредита начнется экономический спад и будет продолжаться 3 года. Компания заемщика в период экономического спада чувствует себя хорошо и продолжает повышать зарплату ежегодно на величину инфляции и платить премиальные.
Доход заемщика в этот период будет, как и прежде повышаться. В этих условиях несмотря на то, что стоимость жизни будет расти, заемщику не нужно подрабатывать и удастся создавать накопления для досрочных платежей.
Принятие мер
В этих условиях заемщик будет вносить ежемесячный платеж по кредиту и принимать следующие меры:
- Один раз в год будет вносить досрочный платеж в уменьшение суммы 40 000 рублей в течение 10 лет
- После досрочного платежа заемщик будет платить сумму первоначального ежемесячного платежа, чтобы получить максимальную экономию
- Через год после получения кредита начнется экономический спад и будет продолжаться 3 года, однако заемщик, как и прежде, будет вносить ежемесячные платежи и сможет вносить досрочные платеж в уменьшение суммы 40 000 рублей в год
- Будет следить за ставками рефинансирования, которые предлагают кредиторы и производить расчеты, чтобы не пропустить выгодный момент для получения большей экономии
Если данные меры заемщика, будут осуществлены полностью, то позволят сэкономить на переплате по процентам и полностью выплатить кредит досрочно.
Средний сценарий является наиболее вероятным, ожидаемым, на него следует ориентироваться заемщику.
Поэтому обслуживание кредита, ежемесячные платежи должны быть приемлемы, комфортны в течение всего срока платежей.
Если по какой-то причине заемщик не сможет выполнить средний сценарий, то у него есть защита – это пессимистический сценарий, его он должен выполнить в любом случае или не брать кредит.
План
Планом для среднего сценария будет график платежей.
Исходные данные ипотечного кредита
Сумма кредита 2 000 000,00 руб., ставка 9 % , количество платежей 180 , дата выдачи 25.11.2019, дата первого платежа 25.12.2019.
Тип платежа: – Аннуитетный
После первого года платежей заемщик будет ежегодно вносить досрочный платеж в уменьшение суммы 40 000 рублей в течение 10 лет
Перед внесением досрочных платежей необходимо сохранить сумму процентов для расчета экономии.
Для того чтобы сохранить сумму процентов, необходимо после расчета графика платежей на вкладке «График» нажать кнопку «Сохранить проценты».
После нажатия кнопки «Сохранить проценты» появляется предупреждающий диалог.
Для введения серии досрочных платежей необходимо:
- На графике платежей выделить 13-ю строку (25.12.2020)
- Вызвать диалог «Добавить платеж»
- Выбрать тип платежа «Уменьшение суммы»
- В поле «Сумма» ввести значение 40 000
- На вкладке «Периодичность» выбрать периодичность «Через 12 периодов», ввести количество 10
- Нажать кнопку «ОК»
Для внесения досрочных платежей необходимо открыть диалог «Добавить платеж».
Для установки периодичности досрочных платежей необходимо открыть дочернюю вкладку кнопкой «Параметры» (Подробнее см. Справка «Досрочные платежи» «Досрочные платежи уменьшение суммы и уменьшение срока»).
После ввода досрочных платежей необходимо изменить следующие за ними уменьшающиеся ежемесячные платежи, они должны быть равны первоначально рассчитанному ежемесячному платежу, то есть 20 285,33 рублей. Таким образом, из графика с досрочными платежами в уменьшение суммы искусственно создается график платежей с досрочными платежами в уменьшение срока. Данный тип смешанного графика наиболее выгоден для заемщика (см. раздел «Выгода» п 5. «Досрочный платеж в уменьшение суммы выгоднее досрочного платежа в уменьшение срока»).
Примечание: Заемщику важно понимать, что на этапе учета реального кредита ему придется в график платежей приложения вводить по одному досрочному платежу, а не сериями как в данных примерах на этапе анализа.
После оплаты очередного досрочного платежа в уменьшение суммы кредитор рассчитает новый график платежей, в котором сумма следующего ежемесячного платежа (аннуитета) будет меньше чем сумма первоначального платежа 20 285,33 . Для заемщика это также будет небольшой страховкой на случай осложнения финансовой ситуации, в данном случае он сможет заплатить кредитору в следующий раз не 20 285,33 а меньшую сумму.
Для изменения ежемесячных платежей необходимо:
- Выделить строку, следующую за первым досрочным платежом на графике платежей
- Вызвать диалог «Параметры платежа», открыть вкладку «Платеж»
- В поле «Сумма платежа» ввести значение 20 285,33
- В поле «Количество» ввести значение 126
- Выбрать параметр «Активация введенной суммы платежа»
- Нажать кнопку «ОК»
Количество платежей 126 получено методом подбора, т.е. количество платежей подобрано таким образом, что сразу после последнего платежа со значением 20 285,33 начинаются отрицательные значения баланса.
Итоговый график платежей со смешанным типом досрочных платежей.
После создания графика, количество платежей в нем необходимо уменьшить со 180 до 139 , чтобы исключить отрицательные значения баланса. Для этого на вкладке «Расчет» в поле «Количество платежей» значение 180 необходимо заменить на 139 и затем нажать кнопку «Вычислить».
Данный график платежей является планом для среднего сценария.
Если по какой-то причине заемщик не сможет выполнить средний сценарий, то у него есть защита – это пессимистический сценарий, его он должен выполнить в любом случае или не брать кредит.
Расчет экономии.
Экономия при переплате процентов по кредиту со смешанным типом досрочных платежей составила 425 674,24 рублей. Если заемщик рефинансирует кредит в течении срока его обслуживания, то экономия дополнительно увеличится.
Средний сценарий является наиболее вероятным, ожидаемым, на него следует ориентироваться заемщику.
Поэтому обслуживание кредита, ежемесячные платежи должны быть приемлемы, комфортны в течение всего срока кредита.