Известно, что кредит с дифференцированными платежами выгоднее кредита с аннуитетными платежами, за счет меньшей переплаты по процентам. Приложение позволяет из кредита с аннуитетными платежами сделать кредит со смешанными платежами, то есть часть графика будет с дифференцированными платежами, а часть с аннуитетными. Такое смешивание типов платежей в одном графике дает большую экономию, чем простой выбор кредита с дифференцированными платежами вместо кредита с аннуитетными платежами (см. Пимеры выше).
Платежная нагрузка на заемщика при выплате дифференцированной части кредита первые несколько лет будет больше, чем при аннуитетных платежах, то есть она будет как при обычном кредите с дифференцированными платежами. Платежная нагрузка постепенно от платежа к платежу будет уменьшаться и через несколько лет достигнет размера аннуитетных платежей, такой и останется до конца платежей. В итоге экономия на переплате по процентам в смешанном типе платежей будет выше, чем экономия с дифференцированным типом платежей, если сравнивать оба варианта с кредитом аннуитетных платежей.
Для детального анализа, вышесказанное необходимо разобрать на примере. В качестве примера будет рассмотрен ипотечный кредит с теми же данными, что и в предыдущем разделе.
Для удобства следует использовать способ расчета экономии на процентах, при этом необходимо преобразовать график аннуитетных платежей в график смешанных платежей.
Для преобразования графика аннуитетных платежей в график смешанных платежей необходимо:
- Рассчитать ипотечный кредит с аннуитетными платежами.
- Сохранить сумму процентов графика аннуитетных платежей.
- Преобразовать часть графика с аннуитетными платежами в график с дифференцированными платежами.
- Обнулить отрицательные значения баланса в конце графика.
- Перенести остаток долга последней строки в платеж.
- Расчет ипотечного кредита с аннуитетными платежами.
Исходные данные ипотечного кредита:
Сумма кредита 2 000 000,00 руб., ставка 9 % , количество платежей 180 , дата выдачи 25.11.2019, дата первого платежа 25.12.2019.
Тип платежа: – Аннуитетный
График аннуитетных платежей.
- Сохранение суммы процентов графика аннуитетных платежей.
Приложение позволяет сохранять сумму процентов для расчета экономии на процентах. В данном случае этот метод необходим, чтобы в итоге сравнить сумму процентов в графиках аннуитетных и смешанных платежей.
Для того чтобы сохранить сумму процентов, необходимо после расчета графика платежей на вкладке «График» нажать кнопку «Сохранить проценты».
После нажатия кнопки «Сохранить проценты» появляется предупреждающий диалог.
После сохранения суммы процентов необходимо создать график смешанных платежей.
- Преобразование части графика с аннуитетными платежами в график с дифференцированными платежами.
Для данного преобразования необходимо:
- Выделить первую строку на графике платежей
- Вызвать диалог «Параметры платежа», открыть вкладку «Проценты»
- В поле «Количество» ввести значение 70
- Выбрать тип платежа Дифференцированный
- Выбрать параметр «Активация введенной суммы процентов»
- Нажать кнопку «ОК»
После преобразования первые 70 платежей в графике будут дифференцированными, остальные аннуитетные.
- Обнуление отрицательных значений баланса в конце графика.
Для обнуления отрицательных значений в графике необходимо:
- Выделить 151-ю строку на графике платежей
- Вызвать диалог «Параметры платежа», открыть вкладку «Проценты»
- В поле «Количество» ввести значение 29
- Выбрать тип платежа «Без платежей и процентов»
- Выбрать параметр «Активация введенной суммы процентов»
- Нажать кнопку «ОК»
В результате график платежей с 151- го платежа и до конца будет иметь нулевые значения.
- Перенос остатка долга последней строки в платеж.
После обнуления отрицательных значений в графике остается остаток долга в 150-й строке, который необходимо перенести в платеж, чтобы привести баланс к нулю.
Для переноса остатка долга необходимо:
- Выделить 150-ю строку на графике платежей
- Вызвать диалог «Параметры платежа», открыть вкладку «Баланс»
- Выделить значение в поле «Баланс» и скопировать его в буфер обмена
- Перейти на вкладку «Серия платежей»
- В поле «Изменение платежа на сумму» вставить из буфера обмена значение 9 272,14
- Выбрать параметр «Активация серии изменений платежа на введенную сумму»
- Нажать кнопку «ОК»
Копирование остатка долга 9 272,14 в буфер обмена на вкладке «Баланс».
Вставка остатка долга 9 272,14 из буфера обмена на вкладке «Серия платежей».
Итоговый график смешанных платежей будет содержать нули, начиная с 151 до 180 платежа, которые на результат вычислений не оказывают влияния.
График смешанных платежей
Последние тридцать нулевых платежей заемщик сэкономил, то есть не заплатил банку, просто потому что совместил два разных типа платежей в одном графике.
Платежи от 1-го до 70-го имеют значения превышающее значение ежемесячного платежа в аннуитетном графике то есть 25 905,63 > 20 285,33 и 20 538,51 > 20 285,33 . Каждое превышение суммы ежемесячного платежа над аннуитетом в 20 285,33 кредитор рассматривает как досрочный платеж. Небольшие, но регулярные досрочные платежи в течение 70 периодов создают основную экономию на процентах.
Кроме того в получившемся смешанном графике с 71-го платежа и до конца графика заемщик будет платить аннуитетные платежи в размере 20 285,33 , величина которых больше чем у платежей в тех же периодах дифференцированного графика. То есть кредит и в этой части будет выплачиваться быстрее, чем в обычном дифференцированном графике.
Таким образом, график смешанных платежей получает экономию на процентах в каждом платеже, на протяжении всего срока кредита, двумя способами:
- В верхней, дифференцированной части кредита с 1-го до 70-го платежа, за счет превышения сумм регулярных дифференцированных платежей над аннуитетными платежами
- В нижней, аннуитетной части кредита с 71-го платежа и до конца графика, за счет превышения сумм регулярных аннуитетных платежей над аналогичными платежами в дифференцированном графике
Резюмируя, можно отметить, что из трех типов кредитов:
- Кредит с аннуитетными платежами
- Кредит с дифференцированными платежами
- Кредит со смешанными платежами
Самым выгодным оказался кредит со смешанным типом платежей.
Расчет экономии
Экономия при переплате процентов по кредиту с смешанными платежами, по сравнению с кредитом с аннуитетными платежами составила 391 872,10 рублей. При этом количество платежей уменьшилось на 30, то есть на 2,5 года. Заемщик, таким образом, будет платить 12,5 лет вместо 15 лет.
Расчет
Сумма процентов аннуитетных платежей 1 650 346,69
Сумма процентов смешанных платежей 1 258 474,59
Экономия
1 650 346,69 — 1 258 474,59 = 391 872,10
Переплата по процентам при аннуитетном способе платежей заметно выше, чем при смешанном способе, поэтому экономия на разнице в переплате по процентам значительна для заемщика.
Примечание: Если заемщик решил использовать смешанный тип платежей, то ему необходимо предварительно выяснить у кредитора о возможности внесения в качестве досрочных ежемесячных платежей, небольших сумм.
Вывод:
- При аннуитетном типе графика, платежи имеют одинаковую величину на протяжении всего платежного периода, это дает стабильность заемщику, ему проще планировать свои расходы. Кроме того, первые несколько лет платежи по этому кредиту будут заметно меньше платежей по кредиту с дифференцированными платежами. Вместе эти два свойства аннуитетных платежей делают этот тип кредитов более популярным у заемщиков.
- Ежемесячные платежи в размере 25 905,63 рублей для обслуживания смешанного кредита в первые годы, могут оказаться не приемлемыми для расходной части бюджета заемщика.
- Кредит со смешанными платежами выгоднее такого же кредита с дифференцированными платежами и значительно выгоднее кредита с аннуитетными платежами, экономия на переплате по процентам за 15 лет в этом случае составит 391 872,10 рублей, значительная сумма для заемщика. Заемщику будет труднее обслуживать кредит первые шесть лет, затем обслуживание долга будет более легким. В случае финансовых затруднений заемщик в дифференцированной части кредита в любом периоде может уменьшить свой платеж до размера аннуитетного 20 285,33 платежа.
- Заемщику необходимо рассчитать и сравнить все три типа кредитов, как в примерах выше, сравнить ежемесячные платежи всех вариантов между собой, сравнить ежемесячные платежи с ежемесячным и среднемесячным доходом и только потом принимать окончательное решение.